Projekt Budowlany

Mając już dokumenty wymienione we wcześniejszych rozdziałach przystępujemy do sporządzenia projektu budowlanego, który pozwoli nam otrzymać upragnione pozwolenie na budowę. Projekt budowlany opracowuje się zarówno dla projektu gotowego („z katalogu”), który spełnia warunki zabudowy wydane dla naszej działki, jak i dla projektu indywidualnego. Przewagą projektu indywidualnego nad gotowym (zwłaszcza w przypadku domów jednorodzinnych) jest to, że współpracujemy z architektem na wszystkich etapach jego pracy – od koncepcji po końcową dokumentację. Czujemy wtedy, że dom (lub inny budynek) będzie naprawdę nasz i że nie zawiera on w sobie żadnych wymuszonych na nas kompromisów funkcjonalnych i przestrzennych (co często zdarza się w przypadku projektów gotowych). Innym aspektem jest posiadanie tzw. „trudnej działki” – terenu o nietypowym kształcie, dużych spadkach, mocno zadrzewionego. Wtedy także zamówienie indywidualnego projektu może okazać się niezbędne. Praca nad projektem budowlanym składa się z następujących etapów:

Program funkcjonalny

Architekt ustala z nami (przyszłymi użytkownikami obiektu), jakie będą nam potrzebne pomieszczenia (w tym gospodarcze), ich liczbę, orientacyjną powierzchnię, a także relacje między nimi. W przypadku domu jednorodzinnego mówimy o liczbie sypialni i łazienek, relacjach typu: pokój dzienny połączony z jadalnią i kuchnią, łazienka i garderoba dostępne z hallu lub bezpośrednio z sypialni etc. Powinniśmy również określić inne nasze potrzeby i oczekiwania – np. czy chcemy mieć tarasy i przy których pomieszczeniach, jak duży ma być garaż (na jeden czy na dwa samochody). W przypadku budynku biurowego określamy typ przestrzeni biurowej (komórki, system open space albo system mieszany) liczbę pomieszczeń biurowych, w tym pokoi narad i sal konferencyjnych, wielkość hallu wejściowego i recepcji, układ komunikacji (windy, korytarze). Z kolei w przypadku obiektów przemysłowych układ przestrzenny będzie determinowany przez technologię produkcji, liczbę pracowników, rodzaj wykonywanych przez nich prac oraz system zarządzania ludźmi i sprzętem. Warto dobrze się przygotować do spotkania, na którym będziemy ustalać program budynku – bez względu na jego funkcję. Powinniśmy wcześniej uzgodnić, w decyzyjnym gronie, jakie elementy są niezbędne, jakie mają drugi stopień ważności, a jakie są jedynie dodatkami, z których można, w razie konieczności, zrezygnować na dalszym etapie projektowania.

Koncepcja

Architekt przygotowuje koncepcję zgodną z naszymi oczekiwaniami oraz warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto, na etapie koncepcji, zaczynają dochodzić inne uwarunkowania, wymogi i obostrzenia wymienione dalej – w rozdziale nr 5. Koncepcja prezentowana jest zazwyczaj w formie planów, rysunków elewacji i szkiców perspektywicznych, a niekiedy nawet makiet roboczych. Na tym etapie projektowania warto, w wyniku dyskusji i wspólnych ustaleń, wprowadzić ostatnie korekty do programu. Zrozumienie rysunków ułatwiają wizualizacje komputerowe, dzięki którym jak na zdjęciach można obejrzeć budynek ze wszystkich stron, a także – opcjonalnie – zajrzeć do jego wnętrza. Należy jednak pamiętać, że wykonanie wizualizacji jest czasochłonne i wiąże się z dodatkowymi kosztami. To samo dotyczy projektu wnętrz, który stanowi osobne opracowanie – zarówno pod względem ilości wymaganej pracy, jak i kosztów z tym związanych. Dlatego też trzeba wcześniej uzgodnić z architektem, czy w cenę projektu wliczony jest również taki rodzaj prezentacji jak wizualizacje bądź makiety oraz projekt wnętrz (w konkretnym zakresie). Faza projektowania koncepcyjnego może trwać od jednego do kilku miesięcy

Projekt budowlany

Po zaakceptowaniu przez nas koncepcji projektant sporządza projekt budowlany. Praca ta trwa od około dwóch do nawet kilku miesięcy i zwykle dzieli się na następujące etapy:

– Zmierzenie (inwentaryzacja) istniejących budynków lub pomieszczeń – jeśli mamy do czynienia z przebudową, rozbudową, nadbudową, gruntowną renowacją bądź adaptacją obiektu

– Sporządzenie, zwymiarowanie i opisanie planów, przekrojów i elewacji (na tym etapie można jeszcze dokonać niewielkich korekt, np. przesunąć drzwi lub okna, zmienić kierunek ich otwierania, zmienić ustawienie urządzeń i mebli w pomieszczeniach

– Sporządzenie Planu Zagospodarowania Działki lub Terenu

– Sporządzenie opisu technicznego całej inwestycji oraz innych dokumentów tekstowych

– Przygotowanie rysunków konstrukcyjnych i obliczeń statycznych

– Przygotowanie opracowań branżowych dotyczących wszystkich instalacji zastosowanych w budynku oraz rozwiązań komunikacyjnych (zjazd na działkę, zjazd do garażu podziemnego, place i parkingi, dojścia i chodniki)

– Skompletowanie uzgodnień potrzebnych do zatwierdzenia projektu budowlanego – opis w rozdziale nr 5

– Skompletowanie pełnej dokumentacji potrzebnej do zatwierdzenia projektu budowlanego we właściwym urzędzie i otrzymania pozwolenia na budowę

Zatwierdzenie projektu i pozwolenie na budowę

Projekt budowlany złożony do zatwierdzenia musi być kompletny – powinien zawierać wszystkie wymagane części i uzgodnienia. Wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę składamy w wydziale architektury urzędu miasta lub starostwa powiatowego. Wzór wniosku (odpowiedni blankiet) otrzymamy w tymże urzędzie. Do wniosku musimy dołączyć:

– Kompletny projekt budowlany sporządzony w 4 egzemplarzach

– Oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane (potwierdzone odpowiednim dokumentem, którego nie składamy wraz z projektem np. aktem notarialnym kupna, w którym jesteśmy wymienieni jako właściciele)

– Decyzję o Warunkach Zabudowy lub Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

– Dokument potwierdzający zmianę przeznaczenia działki, jeśli wcześniej była ona gruntem leśnym lub rolnym

– Inne opinie i uzgodnienia wynikające ze specyfiki zamierzenia budowlanego (stosownie do potrzeb), opisane w rozdziale nr 5

Przeprowadzenie wszystkich uzgodnień oraz złożenie projektu możemy zlecić architektowi. W tym celu musimy wystawić mu pisemne pełnomocnictwo, które również będzie dołączone do dokumentacji projektowej i od którego pobierana jest opłata skarbowa w wysokości 17zł. Budowę możemy rozpocząć mniej więcej po miesiącu od otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę (patrz rozdział nr 6). Natomiast po dwóch tygodniach od otrzymania, decyzję należy uprawomocnić w urzędzie, który ją wydał (uprawomocnienie następuje poprzez ostemplowanie decyzji odpowiednią, czerwoną pieczęcią). Wydanie pozwolenia umożliwi nam również staranie się o kredytowanie inwestycji.

Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata. Jeśli w ciągu trzech lat od dnia otrzymania decyzji nie zaczniemy budowy albo przerwiemy ją na dłużej niż 3 lata (wszelkie prace na budowie należy zapisywać w dzienniku budowy), to pozwolenie na budowę straci ważność i trzeba będzie wystąpić o nie ponownie. Jeśli chcemy wydłużyć czas przygotowania się do rozpoczęcia budowy (np. ze względów finansowych), możemy wystąpić z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego – decyzja taka jest ważna 1 rok – a dopiero później składać wniosek o pozwolenie na budowę.

Projekt gotowy

Dostępny w tysiącach wariantów zgromadzonych w licznie wydawanych katalogach. Jest to projekt architektoniczno – budowlany, którego dokumentacja jest wielokrotnie powielana i rozpowszechniana.

Projekt gotowy jest, teoretycznie, kompletnym projektem architektoniczno-budowlanym. W praktyce jednak nie można go jednak „z marszu” złożyć w urzędzie i uzyskać pozwolenia na budowę. Dzieje się tak dlatego, że:

– Po pierwsze musi on spełniać wymogi zawarte w Decyzji o Warunkach Zabudowy albo w Wypisie i Wyrysie z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Aby to sprawdzić, trzeba udać się do architekta, który w ramach weryfikacji zgodności projektu z w/w zapisami sporządzi indywidualny Plan Zagospodarowania Działki lub Terenu. Na planie tym umieści gotowy obiekt „z katalogu” i dostosuje jego lokalizację do wymogów dotyczących naszej działki.

– Po drugie ten sam architekt oraz projektanci branżowi muszą „adaptować” projekt do warunków zastanych na naszej działce. Wiąże się to z projektem przyłączy, weryfikacją instalacji wewnętrznych oraz weryfikacją konstrukcji budynku, a w szczególności jego fundamentów. Nierzadko zdarza się, że ukształtowanie terenu i warunki gruntowe panujące na działce zmuszają konstruktora do opracowania dodatkowego, nowego projektu konstrukcyjnego, bez którego nie dało by się posadowić „gotowego” obiektu na naszej działce.

– Po trzecie – niemal nie spotyka się projektu gotowego, który w 100% zadowalał by kupującego pod kątem układu pomieszczeń, ich ilości, wielkości oraz funkcji, sposobu połączenia ze sobą, a także w kwestii lokalizacji garażu i jego połączenia z budynkiem. Stąd też każda zmiana, którą chce wprowadzić kupujący, musi być „adaptowana” prze architekta i naniesiona na oryginalny, katalogowy projekt.

Dlatego też w przypadku niewielkich domów o powierzchni około 120m², koszt wszystkich zmian i adaptacji wprowadzonych do gotowego projektu zazwyczaj dorównuje, bądź jest tylko odrobinę niższy, niż koszt projektu indywidualnego realizującego w 100% naszą wizję domu i nasze potrzeby funkcjonalno-przestrzenne.

Projekt powtarzalny

Jest to projekt architektoniczno-budowlany, na podstawie którego buduje się wiele takich samych budynków. Najczęściej projekty powtarzalne powstają na zlecenia spółdzielni mieszkaniowych lub firm developerskich realizujących osiedla domków jednorodzinnych lub szeregowych. Projektuje się wtedy kilka typów domów, a ich dokumentację przedstawia zainteresowanym jako ofertę handlową. Chcąc uatrakcyjnić swoją ofertę, firmy budujące osiedla proponują klientom współuczestnictwo w procesie projektowania domu. Umożliwiają im wprowadzanie zmian, które będą pełniej odpowiadać potrzebom funkcjonalno-przestrzennym poszczególnych osób. Zazwyczaj zmiany takie dotyczą podziałów wewnętrznych i układu niektórych pomieszczeń oraz takich elementów budynku, które nie wpłyną na zmianę podstawowych rozwiązań architektoniczno – budowlanych zatwierdzonego już projektu.

Architektura Partycypacji

Idea polegająca na stworzeniu przez architekta jedynie ram przestrzennych i konstrukcyjnych obiektu, a następnie daniu „wolnej ręki” przyszłym mieszkańcom w tworzeniu, w oparciu o te ramy, swojego własnego „lokum” – jego wielkości, układu pomieszczeń, rodzaju ścian wewnętrznych i zewnętrznych, wykończeniu elewacji, urządzeniu otoczenia budynku, a nawet w doborze sąsiadów. Idea nie do zrealizowania w Polsce (przy obowiązującym prawie budowlanym i procedurach administracyjnych), gdzie z jednej strony występuje zastraszający nadmiar zawiłych i często sprzecznych ze sobą przepisów, a z drugiej strony sztywność tych przepisów sprawia, że każda poważniejsza zmiana w budynku jest zatwierdzana miesiącami i wymaga masy kolejnych uzgodnień i pozwoleń.

Prawo autorskie

W opisie projektu indywidualnego architekt zastrzega sobie, że inwestor i wykonawca nie mogą bez jego zgody wprowadzać zmian wpływających na zamysł architektoniczny całej inwestycji. Projekt architektoniczny jest bowiem dziełem twórczym, a co za tym idzie – przedmiotem prawa autorskiego. Autor zbywa jedynie prawo do jednorazowej realizacji swojego dzieła, dlatego nie można wykorzystywać tego samego projektu po raz drugi bez zgody projektanta. Dotyczy to zarówno budowy kolejnego, takiego samego obiektu przez pierwszego inwestora, jak też odsprzedaży projektu lub płatnego bądź bezpłatnego użyczania go osobom trzecim. Nawet w przypadku przebudowy, rozbudowy, nadbudowy, gruntownej renowacji bądź adaptacji istniejącego obiektu obejmującej modyfikację jego zewnętrznych elementów, inwestor oraz architekt, któremu zlecono nowy projekt powinien uzyskać zgodę projektanta części istniejącej na wprowadzenie planowanych zmian. Jedynie w przypadku projektów gotowych – z tzw. „katalogu”, autorzy pierwotnej wersji zazwyczaj wyrażają zgodę na nieograniczoną ilość zmian – zarówno na etapie adaptacji projektu, jak i na etapie wykonawstwa.