Przed zamówieniem projektu
Urząd zatwierdzi tylko taki projekt, który został opracowany i podpisany przez uprawnionego architekta (dotyczy to wszystkich projektów – również tych gotowych „z katalogu”). Dlatego też przed zleceniem prac projektowych zapytajmy wybranego przez nas architekta, czy posiada „Uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej do projektowania bez ograniczeń”, czy jest członkiem Okręgowej Izby Architektów (właściwej dla danego województwa), czy posiada aktualne zaświadczenie o przynależności do tejże Izby oraz aktualne ubezpieczenie OC dla swojej działalności.
Analiza przedprojektowa
Jeśli nie jesteśmy pewni, czy planowana przez nas inwestycja może być zrealizowana na interesującej nas (ale jeszcze nie zakupionej) działce lub chcemy wiedzieć, który z wariantów naszego zamierzenia budowlanego sprawdzi się najlepiej na posiadanym przez nas terenie, możemy zamówić u architekta analizę przedprojektową. Dzięki temu zrewidujemy nasze pierwotne plany inwestycyjne oraz, być może, unikniemy kłopotów na etapie znacznie kosztowniejszego i trudniejszego projektu budowlanego (który ostatecznie zredukuje zakres naszej inwestycji i nie zadowoli nas w 100%). Do wykonania analizy wystarczy aktualny Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub (zamiennie) Decyzja o Warunkach Zabudowy, a także Wstępne zapewnienia dostawy mediów, kopia mapy zasadniczej do celów opiniodawczych oraz wypis z rejestru gruntów. Na ich podstawie architekt może rozplanować budynek, obliczyć wstępnie jego powierzchnię użytkową oraz przygotować propozycję zagospodarowania terenu wokół budynku. Na tym etapie można rozpoznać już większość zagadnień i problemów, które trzeba będzie rozwiązać na etapie projektu budowlanego (do pozwolenia na budowę) i dzięki temu określić czas wykonania, stopień skomplikowania i koszt owego projektu.
Projekt Budowlany – Kompletowanie dokumentów
Aby architekt mógł rozpocząć swoją pracę nad właściwym projektem do pozwolenia na budowę, trzeba skompletować wiele dokumentów i uzgodnień.
Część z nich opisano we wcześniejszych rozdziałach, pozostałe pojawią się tutaj. Tak więc do przygotowania kompletnego projektu budowlanego potrzebne nam będą:
– aktualny Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (opisany w rozdziale nr 1) lub, zamiennie, Decyzja o Warunkach Zabudowy (opisana w rozdziale nr 2)
– mapa do celów projektowych w skali 1:500 – jej opracowanie zlecamy uprawnionemu geodecie, który na podstawie pomiarów w terenie oraz istniejącej dokumentacji, nanosi aktualny stan zagospodarowania działki, zmiany w konfiguracji terenu (np. nasypy, doły), istniejące sieci uzbrojenia terenu oraz rosnące drzewa. Mapa powinna obejmować cały teren naszej działki (lub działek) oraz tereny znajdujące się w jej najbliższym sąsiedztwie – w promieniu min. 30m w każdą stronę. Czasem potrzebny jest jeszcze większy zakres naszej mapy (jeśli miejsce podłączenia naszej inwestycji do sieci energetycznej, wodnej, kanalizacyjnej itp. znajduje się dalej, niż 30m od granicy naszej działki). Opracowanie mapy należy zlecić sprawdzonemu geodecie lub biuru geodezyjnemu, gdyż jest to jeden z najważniejszych elementów projektu. Aktualizacja mapy powinna odbyć się w terenie i obejmować wszystkie elementy występujące na działce (w tym sieci podziemne). Należy upewnić się, że geodeta dostarczy nam (lub wybranemu przez nas architektowi) mapę w wersji elektronicznej, co znacznie ułatwi pracę nad projektem oraz wyeliminuje niedokładności. Mapa elektroniczna powinna posiadać klauzurę (numer identyfikacyjny) otrzymany z właściwego urzędu i pozwalający na użycie jej w projekcie (klauzurowanie mapy powinno leżeć w gestii geodety). Innym rozwiązaniem jest autoryzacja mapy i sporządzonych na niej rysunków architektonicznych i branżowych przez geodetę, który tę mapę wykonywał. Autoryzacji dokonuje się przed złożeniem projektu budowlanego do właściwego urzędu. Ważna jest tu dobra współpraca pomiędzy geodetą i architektem, która pozwoli uniknąć wielu poprawek w projekcie oraz kłopotów przy realizacji inwestycji.
– ekspertyza geologiczna/geotechniczna gruntu – wykonywana przez geologa, jest kolejnym bardzo istotnym opracowaniem potrzebnym do przygotowania projektu budowlanego. Opisuje rodzaj gruntu zalegającego na naszej działce oraz występowanie w nim wód gruntowych i ich poziom. Ekspertyza stanowi podstawę do zaprojektowania fundamentów i całej konstrukcji budynku oraz znacząco wpływa na sposób wykonania takich elementów jak: parkingi podziemne, piwnice, zjazdy i pochylnie do części podziemnych, izolacje pionowe ścian fundamentowych oraz izolacje poziome płyty fundamentowej. Poprawnie wykonana ekspertyza pozwala uniknąć poważnych komplikacji przy posadowieniu budynku oraz, niekiedy, wyklucza bądź ogranicza (ze względu na wysokie koszty bądź stopień komplikacji robót) wykonanie niektórych podziemnych części budynku.
– warunki techniczne przyłączenia i eksploatacji mediów – możemy wystąpić o nie sami lub zlecić to architektowi. Otrzymuje się je od dostawców tych mediów, które planujemy doprowadzić do budynku lub na działkę, mogą też dotyczyć wywozu odpadków i nieczystości. Warunki określają szczegółowo sposób wykonania poszczególnych przyłączy lub przebudowy interesujących nas odcinków sieci i są niezbędne do przygotowania projektów branżowych, wchodzących w skład projektu budowlanego. Uzgadniać należy kwestie dotyczące:
a) energii elektrycznej – z zakładem energetycznym
b) wody – z zakładem gospodarki komunalnej (jeżeli jest wodociąg) lub z innym dostawcą
c) ścieków – z zakładem gospodarki komunalnej (jeżeli jest kanalizacja) lub z odbiorcą ścieków ze szczelnego zbiornika – szamba
d) wywozu odpadków – z zajmującą się tym firmą
e) warunków dojazdu lub wjazdu na działkę – z zarządem dróg (wjazd z drogi publicznej) lub z właścicielem drogi (wjazd z drogi prywatnej)
f) gazu – z zakładem gazownictwa (jeśli jest gazociąg) lub dostawcą gazu w butlach
g) energią cieplną w celach grzewczych – z odpowiednim dostawcą, np. Przedsiębiorstwem Energetyki Cieplnej lub dostawcą gazu ciekłego albo ropy
h) telefonu, Internetu – z zakładem telekomunikacji lub innym operatorem istniejącej sieci telekomunikacyjnej
i) okablowania telewizyjnego, sygnalizacji alarmowej itp. – z odpowiednimi firmami i dostawcami