Porady architektoniczne

 

Niniejszy dział ma służyć wszystkim tym, którzy przygotowują się do rozpoczęcia jakiejkolwiek inwestycji budowlanej. Zawiera on dużą liczbę porad dotyczących formalności, które należy załatwić w różnych instytucjach państwowych i samorządowych. Mamy nadzieję, że pomożemy Państwu profesjonalnie przygotować się do planowanej budowy oraz sprawnie i „bezboleśnie” przejść przez wszystkie wymagane procedury urzędowe. Z myślą o  klientach, którzy lubią zgłębiać każdy temat podaliśmy, przy większości tekstów, numery Ustaw i Rozporządzeń związanych z opisywanym zagadnieniem.

 

Niestety, dokumenty opisane w rozdziałach 1-3 to jeszcze nie wszystko, żeby złożyć kompletny projekt do pozwolenia na budowę. Na etapie projektowania pojawiają się kolejne dokumenty (decyzje i postanowienia), które są wystawiane przez instytucje państwowe i samorządowe na podstawie dostarczonych im projektów szczegółowych. Dodatkowym elementem są ekspertyzy i uzgodnienia dokonywane z rzeczoznawcami. Mimo to prosimy nie przestraszyć się patrząc na listę uzgodnień zamieszczoną poniżej, ponieważ w większości przypadków obowiązuje nas tylko część z nich, a czasami nawet żadne (np. w przypadku większości domów jednorodzinnych).

 

Wyłączenie z produkcji rolnej

Wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej potrzebne jest w momencie, gdy nasza inwestycja zajmuje większą część terenu oznaczonego jako rolny lub leśny (Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995r.). W przypadku gruntów rolnych decyduje klasa gleby występującej na naszej działce (jest ona zawsze opisana rzymską liczbą na mapie zasadniczej oraz na mapie ewidencyjnej – np. RIII, PsVI itp.). Pozwolenie na wyłączenie gruntu wydawane jest w formie decyzji. Jeśli grunty są słabej jakości (nieużytki oraz użytki rolne klas: IV, IVa, IVb, V i VI powstałe z gleb pochodzenia mineralnego), to pozwolenie nie będzie konieczne. Jeśli jednak rada gminy obejmie ochroną wspomniane wcześniej grunty słabej jakości oraz jeśli chcemy budować obiekty na ziemi lepszej gatunkowo (wyższe klasy gleb pochodzenia mineralnego oraz wszystkie gleby pochodzenia organicznego), to pozwolenie będzie konieczne. Wniosek o wyłączenie ziemi z produkcji rolnej składa się w starostwie powiatowym. Należy sprawdzić, jakie załączniki do wniosku będą nam potrzebne, bo w każde starostwo ma nieco inne wymagania. Zazwyczaj do wniosku dołącza się:

- odpis księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający prawo własności gruntu

- zaświadczenie o zgodności zamierzonej inwestycji z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub uprawomocnioną decyzję o warunkach zabudowy wraz z załącznikiem graficznym

- wypis z rejestru gruntów

- kopię mapy glebowo-rolniczej lub kwalifikacyjnej

- projekt zagospodarowania działki na kopii mapy zasadniczej z zaznaczeniem powierzchni przeznaczonej do wyłączenia z produkcji rolnej

Wyłączenie jest bezpłatne, jeśli pod budowę domu jednorodzinnego ma być przeznaczony grunt o powierzchni do 0,05ha (500m²). Po przekroczeniu tej powierzchni trzeba uiścić opłatę jednorazową i jeszcze opłaty roczne. Oddzielnie liczonym opłatom podlega również grunt przeznaczony pod budowę wolno stojącego garażu i budynków gospodarczych.

Należy pamiętać, że do powierzchni terenu, który chcemy wyłączyć z produkcji rolnej wliczamy nie tylko powierzchnię zabudowy obiektu (lub obiektów), ale także powierzchnie wszystkich placów, parkingów, chodników, dojazdów, opasek wokół budynku oraz innych powierzchni utwardzonych.

Od niedawna wszystkie grunty znajdujące się w granicach administracyjnych miast są automatycznie wyłączone z produkcji rolnej i nie trzeba występować z wnioskiem o ich wyłączenie.

 

Zjazd z drogi publicznej

Jeśli nasza inwestycja usytuowana jest przy drodze publicznej (gminnej, powiatowej, wojewódzkiej, miejskiej) i nie posiadamy zjazdu z tejże drogi na naszą działkę, to musimy wystąpić do zarządcy drogi o Warunki Techniczne na wykonanie zjazdu. Po ich otrzymaniu opracowuje się projekt zjazdu (branża drogowa) i uzgadnia ponownie w instytucji, która wydała warunki na zjazd. Jeśli projekt odpowiada wymogom zarządcy drogi, otrzymujemy od niego pozwolenie na wykonanie zjazdu (czyli takie "pozwolenie na budowę" na zjazd z drogi). Czas oczekiwania na decyzję jest różny (po złożeniu projektu do uzgodnienia) i zależy od komplikacji zjazdu i od instytucji, która wydaje pozwolenie. Wydanie decyzji trwa od 2 tygodni do nawet kliku miesięcy (jeżeli instytucja zarządzająca drogą piętrzy przed nami problemy, sytuacja drogowa jest w tym miejscu skomplikowana albo droga posiada wysoką klasę ważności – np. droga krajowa, ekspresowa itp.).

 

Konserwator Zabytków

Uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków pojawiają się w momencie, gdy wykonujemy prace w obiekcie lub zespole obiektów zabytkowych (wpisanych do rejestru zabytków) oraz w sytuacji, gdy nasz obiekt znajduje się w strefie objętej ochroną konserwatorską. W pierwszym przypadku (zakładając, że wszystko idzie dobrze) wydanie decyzji może trwać 2 miesiące (a czasem dłużej), natomiast w drugim przypadku wystarczy uzgodnienie w formie postanowienia – Konserwator ma wtedy 30 dni na wypowiedzenie się w naszej sprawie.

 

Pozwolenie wodno-prawne

Pozwolenie wodno-prawne pojawia się w momencie, kiedy ingerujemy w warunki wodne na działce lub w jej otoczeniu (na przykład chcemy odprowadzić wodę deszczową z działki do rowu melioracyjnego albo rzeki/potoku, budujemy się na terenach podtapianych lub zagrożonych powodzią, robimy coś w sąsiedztwie wału powodziowego, meliorujemy teren itp.) Ubocznym skutkiem tych przepisów jest konieczność uzyskania pozwolenia wodno-prawnego przy drobnych i z pozoru „mało znaczących" obiektach jak: niektóre rodzaje przydomowych oczyszczalni ścieków dla domków jednorodzinnych (zamiast szamba), przepusty pod zjazdem na działkę (czyli zwykłe, betonowe rury ułożone w przydrożnym rowie melioracyjnym). Aby otrzymać pozwolenie wodno-prawne należy przygotować najpierw operat wodno-prawny, a potem czekać do kilku tygodni na decyzję urzędu.

 

Decyzja Środowiskowa

Decyzja Środowiskowa pojawia się rzadko – przeważnie przy dużych inwestycjach oddziałujących na środowisko (głównie w przypadku zakładów przemysłowych, większej zabudowy mieszkaniowej, dużych parkingów piętrowych), bądź też przy obiektach zaliczanych do "uciążliwej działalności". Procedura to mała gehenna - trzeba sporządzić dość obszerny (i kosztowny) raport oddziaływania na środowisko i czekać na decyzję – procedura trwa minimum 6 miesięcy.

 

Uzgodnienia z rzeczoznawcami

Uzgodnienia Higieniczno-Sanitarne, BHP i Pożarowe – z nimi mamy do czynienia najczęściej. Pojawiają się we wszystkich projektach dotyczących lokali i obiektów komercyjnych, obiektów mieszkalnych wielorodzinnych, obiektów przemysłowych, lokali i obiektów związanych ze służbą zdrowia oraz obiektów służących produkcji rolnej. Czasami uzgodnienia dotyczą także domów jednorodzinnych (np. uzgodnienia pożarowe w przypadku usytuowania domu w niewielkiej odległości od granic działki lub obiektów z nim sąsiadujących oraz w pobliżu lasu). Projekty uzgadnia się u rzeczoznawców posiadających odpowiednie uprawnienia lub we właściwych instytucjach (np. w Sanepidzie). Uzgodnienia są obowiązkowe i stanowią, niestety, dodatkowy koszt dla Inwestora. Często też, w wyniku uzgodnień, pojawiają się w projekcie dodatkowe elementy lub rozwiązania funkcjonalne (zwłaszcza jeśli chodzi o ochronę pożarową), które trzeba nanieść na rysunki. Jeśli zmiany są znaczące i mocno ingerują w przyjętą przez nas koncepcję, to wydłuża się termin opracowania dokumentacji projektowej oraz, nierzadko, rosną koszty realizacji inwestycji (w przypadku, gdy zmiany przewidują na przykład zastosowanie w budynku kosztownych zabezpieczeń przeciwpożarowych, takich jak: kurtyny i bramy pożarowe lub systemy oddymiania).

 

Ekspertyzy techniczne

Elementem wymaganym ustawowo w niektórych przypadkach są ekspertyzy techniczne. Najczęściej spotykane są ekspertyzy konstrukcyjne i pożarowe.

- Ekspertyza konstrukcyjna przygotowywana jest przez konstruktora i stanowi uzupełnienie projektu konstrukcyjnego. Sporządza się ją najczęściej do projektu przebudowy, nadbudowy i rozbudowy istniejącego już obiektu oraz do projektu przewidującego zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku, zespołu pomieszczeń lub pojedynczego lokalu.

- Ekspertyza pożarowa opracowywana jest wspólnie przez rzeczoznawcę p.poż. i rzeczoznawcę budowlanego. Sporządza się ją najczęściej w przypadku przeprojektowywania budynku istniejącego, w którym z różnych powodów nie da się spełnić wszystkich aktualnych wymogów pożarowych. Najczęściej dotyczy ona adaptowanych obiektów zabytkowych oraz obiektów, dla których dostosowanie do obowiązujących przepisów wiązało by się z ogromnymi i nieopłacalnymi zmianami w konstrukcji i układzie funkcjonalnym. W ekspertyzie opisuje się dokładnie rodzaj i konstrukcję budynku, jego gabaryty, warstwy poszczególnych przegród budowlanych oraz te elementy, które nie spełniają wymogów pożarowych. W przypadku tych ostatnich podaje się stopień niezgodności z aktualnymi normami (w %). Następnie przedstawia się rozwiązania zamienne, które zrekompensują istniejące niezgodności i zapobiegną pogorszeniu się bezpieczeństwa pożarowego (przede wszystkim w kwestii ewakuacji ludzi i odporności pożarowej przegród budowlanych). Ekspertyza musi być uzgodniona pozytywnie przez Wojewódzkiego Komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Należy pamiętać, że nie wszystkie niezgodności mogą być zneutralizowane rozwiązaniami zamiennymi. Jeśli procent odstępstwa od przepisów jest zbyt duży, budynek zostanie zakwalifikowany jako „stanowiący zagrożenie życia" i nie pomoże mu wtedy żadna ekspertyza.

 

Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

To ostateczny krok w procesie tworzenia i uzgadniania projektu budowlanego. Stosuje się go rzadko ze względu na przewlekłą procedurę i bardzo niepewny wynik końcowy. O odstępstwo występuje się zazwyczaj do Ministra Infrastruktury aby uzyskać zgodę na zaprojektowanie, a co za tym idzie – także na wykonanie obiektu w sposób inny, niż to nakazują przepisy techniczno-budowlane. Odstępstwa dotyczą najczęściej lokalizacji budynku w mniejszych odległościach od granic i sąsiadów, niż te zapisane w Warunkach Technicznych oraz kwestii zacieniania, przesłaniania i nasłonecznienia budynków – zarówno naszego, jak i sąsiednich. Mogą też dotyczyć wszystkich innych spraw związanych z przepisami budowlanymi. Wniosek o odstępstwo składamy w miejscowym wydziale architektury urzędu miasta lub starostwa powiatowego, który to wydział „pośredniczy" w całej procedurze. Ciekawe, a jednocześnie frustrujące jest to, że decydujący głos należy właśnie do miejscowego wydziału architektury, zatwierdzającego projekt. Nawet przy upoważnieniu ministra na udzielenie odstępstwa, wydział architektury może ostatecznie wystawić naszemu projektowi opinię negatywną i nie wydać pozwolenia na budowę.