Porady architektoniczne

 

Niniejszy dział ma służyć wszystkim tym, którzy przygotowują się do rozpoczęcia jakiejkolwiek inwestycji budowlanej. Zawiera on dużą liczbę porad dotyczących formalności, które należy załatwić w różnych instytucjach państwowych i samorządowych. Mamy nadzieję, że pomożemy Państwu profesjonalnie przygotować się do planowanej budowy oraz sprawnie i „bezboleśnie” przejść przez wszystkie wymagane procedury urzędowe. Z myślą o  klientach, którzy lubią zgłębiać każdy temat podaliśmy, przy większości tekstów, numery Ustaw i Rozporządzeń związanych z opisywanym zagadnieniem.

 

Hipoteka

Przed zakupem ziemi należy sprawdzić jej stan prawny, czyli dowiedzieć się:

-    kto jest jej właścicielem (użytkownikiem wieczystym)
-    jak nabył do niej prawo (kupno, spadek, darowizna, dzierżawa wieczysta)
-    czy zaciągał kredyty lub pożyczki hipoteczne pod jej zastaw

W księdze wieczystej działki wyczytamy też, czy nie są z nią związane jakieś prawa, na przykład służebność drogi koniecznej. Taki wpis to poważna niedogodność ponieważ oznacza, że przez naszą działkę będą mogły przechodzić/przejeżdżać osoby mające  prawo do korzystania z owej służebności (może to być dla przykładu sąsiad, który ma działkę położoną za naszą parcelą i któremu służebność zapewnia dojazd do posesji). Jeśli ogrodzimy naszą działkę, to będziemy musieli udostępnić klucz do bramy wjazdowej wszystkim tym, którzy mają prawo do korzystania ze służebności. Dodatkowo nie będziemy mogli wybudować czy rozbudować żadnego obiektu na fragmencie naszej działki objętym służebnością.

Przeznaczenie terenu

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie, czy działka, którą chcemy kupić nadaje się do realizacji naszej inwestycji. Dotychczasowy właściciel ziemi powinien mieć aktualny wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, zawierający krótką informację o statusie działki (budowlana, rolna, leśna) oraz przeznaczeniu terenu. Dokument ten będzie potrzebny przy kupowaniu działki, podczas zawierania umowy notarialnej. Jeśli sprzedający nie posiada takiego dokumentu, to musimy udać się do wydziału architektury i planowania znajdującego się w urzędzie gminy lub miasta. Tam możemy obejrzeć plan, na którym różnymi kolorami i symbolami opisano przeznaczenie poszczególnych terenów. Musimy dokładnie znać położenie działki i jej numer ewidencyjny, żeby móc ją zlokalizować na planie. Plan z częścią opisową udostępnia się do wglądu każdemu (art.29 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Na podstawie legendy zorientujemy się, co oznacza symbol oraz kolor, którymi oznaczona jest działka (o pomoc  w odczytaniu tych informacji można poprosić pracownika wydziału).

Co daje nam zapoznanie się z Planem Miejscowym? Otóż pozwala ono:

-    sprawdzić obowiązujące przeznaczenie naszej działki (budowlana, rolna, leśna itp.)
-    sprawdzić, jakie tereny znajdują się w jej pobliżu (może się okazać, że Plan Miejscowy przewiduje, w niedalekim sąsiedztwie, lokalizację terenów przemysłowych, spalarni śmieci, cmentarza, dużych gospodarstw hodowlanych – np. drobiu albo świń, autostrady lub drogi szybkiego ruchu. To nie tylko obniży cenę nieruchomości, gdy zechcemy ją w przyszłości sprzedać, ale może wręcz wykluczyć naszą inwestycję (strefa oddziaływania cmentarza, zakładów przemysłowych, gospodarstw hodowlanych etc.)

-    dowiedzieć się, czy naszej działki nie obejmują dodatkowe obostrzenia, które znacznie utrudnią bądź opóźnią inwestycję (strefa ochrony konserwatorskiej lub przyrodniczej, obszar Natura 2000, położenie na terenach zalewowych lub podtapianych, położenie na terenach górniczych, osuwiskowych)

Dobrze jest też obejrzeć dokładnie teren, który chcemy nabyć. Może się bowiem okazać, że występują na nim obiekty nie zaznaczone na mapach, które są na tyle duże bądź kłopotliwe, iż mogą wpłynąć na realizację inwestycji (duże nierówności terenu, drzewa i krzewy, nie zaznaczone sieci techniczne, rowy melioracyjne itp.)

Może się też zdarzyć, że gmina nie posiada Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, ani nawet Studium Uwarunkowań Przestrzennych. Wtedy każdy, kto chce coś wybudować na danym terenie, musi wystąpić do urzędu gminy lub miasta o Warunki Zabudowy zwane potocznie „Wuzetką”. Dokładny opis tego dokumentu znajduje się w rozdziale nr 2.